意大利公寓市场规模

意大利公寓市场分析

意大利公寓市场在预测期内的复合年增长率预计将超过 6.5%。

• 公寓市场在多个方面受到了 COVID-19 大流行的影响。一方面，封锁和远程工作实践的增加预计将增加需求，而宽松的货币政策预计将提高其承受能力。经济衰退和失业率上升预计将对需求产生负面影响。由于封锁，大流行期间大部分建筑活动和房地产交易都停止了。 2021年，封锁一放松，公寓市场就飙升。
• 意大利房地产市场的稳定得益于高需求。但由于物价上涨、经济衰退等原因，现在的情况很严峻引发的政治动荡以及俄罗斯入侵乌克兰的负面影响。
• 根据房地产门户网站 Idealista 的数据，截至 2022 年第二季度，全国房地产价格上涨了 1.4%，平均每平方米 1,827 欧元（1,868 美元）。扣除通货膨胀因素后，房价实际上下降了6%。
• 2022 年第二季度，意大利首都和最大城市罗马的住宅平均价格为每平方米 3,008 欧元（3,074 美元），比上一季度仅上涨 0.9%，但经通货膨胀调整后下降 6.5%。
• 全国最昂贵的住房位于米兰、博尔扎诺和威尼斯，目前典型房价为欧元每平方米分别为 4,828 欧元（4,935 美元）、4,479 欧元（4,580 美元）和 4,394 欧元（4,493 美元）。
• 根据国家统计局 (ISTAT) 的最新数据，从 2022 年第一季度到 2023 年第一季度，全国房价指数总体上涨了 4.6%，但经通货膨胀调整后，下降了约百分之一。同一时间段内：新房价格上涨 4.98%（通货膨胀调整后-0.66%），现房价格上涨 4.51%（通货膨胀调整后-1.1%）。
• 根据全国挂牌门户网站 Idealista 的数据，意大利人口第二大城市米兰已超过威尼斯，成为全国最昂贵的城市，平均房价为 4,828 欧元（美元） 4,941) 每平方米2022年6月，同比增长5.7%。同期，“运河之城”和意大利最美丽城镇之一威尼斯的平均房价同比下降 1.3%，至每平方米 4,419 欧元（4,522 美元）。

意大利公寓市场趋势

尽管生活费用飞涨在高通胀的推动下，意大利的平均房价上涨。

COVID-19 大流行对意大利的经济造成了又一次打击。经济仍然脆弱，从未从2008-2009年全球金融危机中完全恢复。金融危机前，意大利经济增长缓慢，2001年至2007年GDP平均增长率为1.2%。此后，这是可怕的十年。 2008年经济下降了1%，2009年又下降了5.3%。数据显示，2010年和2011年该国经济增速恢复到1.7%和0.7%，但2012年和2013年分别下降3%和1.8%。

意大利经济在2014年企稳，随后几年小幅增长0.8%、1.3%、1.7%和0.9%。尽管存在贸易争端和投资前景黯淡，但意大利的经济在 2019 年仅增长了可怜的 0.5%。

2020 年 Covid-19 大流行期间，经济严重衰退了 9%。当疫情相关限制放松后，去年经济增长了 6.6%；尽管如此，这还不足以完全弥补去年的大幅下降。

根据根据欧盟委员会公布的预测，欧元区第三大经济体今年实际GDP增长率预计为2.9%，2023年为0.9%。尽管通货膨胀导致生活成本飙升，但意大利的平均房价在2022年第一季度再次上涨。

根据意大利国家统计机构Istat的数据，意大利房价上涨了1.7%较上一季度增长 4.6%，较去年同期增长 4.6%。新房和二手房均受到价格上涨的影响。新房成本上涨了 5%，与 2021 年上一季度 5.3% 的涨幅相比略有放缓

由于租金收益率较低，私人出租缺乏吸引力。

对于意大利房东来说，私人出租租房没有吸引力。租金法规和其他限制导致出租物业的利润较低。根据《全球房地产指南》2022 年 6 月的一项最新研究显示，罗马、米兰和威尼斯历史街区的总租金收益率（即租赁房产购买价格在税前、空置费用和其他成本之前产生的回报）为 2.9% 至 5.5%。

在罗马，一套 120 平方米公寓的月租金为 1,500 欧元（1,528 美元）至2,700 欧元（2,750 美元）。在米兰，一套 120 平方米公寓的月租金从 2,100 欧元（2,139 美元）到 3,600 欧元（3,666 美元）不等。在威尼斯，类似大小的公寓的月租金为 2,000 欧元（2,037 美元）至 2,600 欧元（2,648 美元）。对于 120 平方米的公寓，佛罗伦萨的月租金从 2,100 欧元（2,139 美元）到 2,500 欧元（2,546 美元）不等。

意大利的掠夺性税收结构使情况变得更糟，因为住宅房地产的往返交易费用可能很高。典型的租赁协议允许自由协商第一笔租金，但具有约束力房东与租户签订为期四年的协议，租户有权再续签四年。每年租金涨幅限制为生活成本指数的75%；例如，如果通货膨胀率为 2%，则您的租金涨幅限制为 1.5%。

由于租金上涨的这些限制，大多数房东更愿意“提前”签订冗长的租赁协议，以考虑预计的未来租金上涨、通货膨胀和资本增值。提前预付进一步人为地提高了新合同的租金。

尽管如此，自 20 世纪 90 年代中期以来，平均租金已落后于通货膨胀。从2000年到2008年，房价平均上涨了6.3%，但在此期间租金平均仅上涨了2.5%。然而，由于房地产市场疲软，这种差距最近正在缩小，2011 年至 2021 年间房价总共下降了 1.2%（经通胀调整后-2.3%）。

意大利公寓行业概览

意大利公寓市场较为分散，存在大量本地和区域参与者以及全球参与者。主要参与者包括 Salini Costruttori SPA、Impresa Pizzarotti & C. SPA、Sicim SPA、C.M.B. Societa' Cooperativa Muratori E Braccianti Di Carpi、Rizzani De Eccher SPA 等。

经济适用房和多户住宅房地产的需求正在推动市场发展，现有参与者需要投资这一领域才能维持市场。而本地企业可以通过投资市场来占据良好的市场份额。

意大利公寓市场领导者

意大利公寓市场新闻

• 2022年6月：Borgosesia以700万欧元（750万美元）收购了Como 11 Srl的全部资本，该公司在米兰Corso Como拥有13套新装修的公寓。
• 2022年6月：DoveVivo，意大利Living 公司收购了 ALTIDO，确保其能够通过大量资本注入以及通过收购组合增加 51 处房产来扩大库存，从而摆脱新冠危机。