西班牙商业房地产市场规模和份额分析

西班牙商业房地产市场分析

2025 年西班牙商业房地产市场价值为 833.3 亿美元，预计到 2030 年将达到 1112 亿美元，2025 年至 2030 年复合年增长率为 5.95%。预计 2025 年 GDP 将实现 2.6% 的稳健增长，以及该国作为欧洲和拉丁美洲门户的地位支撑着这一前景。随着养老基金和保险公司将资本从波动较大的债券转向核心房地产收益率，而电子商务、近岸外包和旅游业复苏重塑了各种房地产类型的需求模式，投资者的兴趣依然强劲。

西班牙商业房地产市场趋势和见解

疫情后回流推动物流需求

2020年暴露的供应链漏洞他敦促制造商将生产迁至更靠近欧洲消费者的地方，将西班牙商业房地产市场投资的物流份额从 2014 年的 15% 提高到 2024 年的 34%。在世邦魏理仕投资管理公司 (CBRE Investment Management) 购买平托 (Pinto) 的 90,000 平方米综合体以进行最后一英里交付的帮助下，西班牙中部的年度使用量增长了 25%。二级中心目前吸引了仓库总吸纳量的 37%，这表明注重成本的租户正在从黄金地段转移。 2025 年投资额可能达到 19 亿美元，几乎是该国 2019 年欧洲物流分配份额的两倍。 

旅游业复苏提升城市酒店资产

2023 年旅游业创造 1980 亿美元的收入，为酒店房地产提供支持。 2023 年酒店总投资将达到 47 亿美元，其中 Atom Hoteles 以 1.21 亿美元的价格退出特内里费岛是亮点，比 2019 年的收购价格高出 83%。结合客房、零售和联合办公的混合用途方案正受益于向体验的转变

欧盟绿色分类加速改造投资

西班牙房地产投资信托基金发行了 7.7 亿美元的绿色债券，为节能升级提供资金，而 Lar España 则获得了 98% 的 BREEAM 认证。 Merlin Properties 的绿色融资框架目标是到 2030 年实现净零排放，并承诺到 2028 年将运营碳削减 85%。 ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A.，“绿色融资框架” merlinproperties.com，”merlinproperties.com}

拉丁美洲科技公司近岸外包到西班牙

信息和通信技术活动对 GDP 的贡献率为 22.6%，以马德里和加泰罗尼亚为中心，其中 160 个科技中心在 2024 年创造了 32 亿美元的影响。2025 年数字战略动员了美元172.5亿公共资金，刺激了具有强大连接能力的现代办公需求。 ^{[1]ACCIÓ 加泰罗尼亚贸易投资总署，“2024 年加泰罗尼亚科技中心”，accio.gencat.cat}

伊比利亚劳动力短缺导致建筑成本上升

由于开发商吸收了更高的工资和波动的材料价格，2024 年的建筑许可下降了 9%，从而扩大了自 2008 年以来记录的 153 万套新房开工量和 240 万户家庭之间的差距。由于 26% 的住宅存量停滞不前，承包商优先考虑预租资产来管理风险。

住房法溢出效应带来的政治不确定性

2023 年住房法案对空置单位的租金和税收进行了上限，引发了关于可能扩展到商业领域的争论。外国投资者现在必须通过政府对 5.5 亿美元以上交易的审查，从而延长了交易周期。 ^{[2]西班牙政府 – 拉蒙克洛亚，“2023 年住房法解释”，lamoncloa.gob.es}

细分市场分析

按房地产类型：写字楼目前领先，物流加速

写字楼在 2024 年占据西班牙商业房地产市场 34.2% 的份额，尽管工作场所习惯不断变化，但仍巩固了其作为基准资产类别的地位。马德里中央商务区的优质租金比 2015 年上涨 12%，随着科技和金融租户寻找符合 ESG 的空间，巴塞罗那的租赁量到 2024 年将上涨 20%。然而，到 2030 年，物流资产的复合年增长率将达到 7.00%，成为电子商务资产中最快的电子商务和近岸外包刺激了持续的仓储需求。二级工业走廊的投资上升至年度吸纳量的 37%，体现了安永对具有成本效益的土地的追求。

追求质量使业绩与众不同：76% 的传统写字楼存量在不进行改造的情况下面临淘汰，而甲级塔楼的空置率仅为个位数。物流扩张同样以两种速度进行，马德里三环内的最后一英里枢纽收取租金溢价，而巴伦西亚的中箱设施则提供 150 个基点的收益率差。到 2026 年，零售园区将通过 44 个新项目增加 850,000 平方米的总可租赁面积，反映出以便利和休闲为主的业态的转向。酒店业保持弹性：2023 年酒店投资达到 47 亿美元，凸显旅游业的复苏。

按业务模式划分：销售占主导地位，租金增长

在强劲的外汇市场推动下，2024 年销售交易占西班牙商业房地产市场的 60.21%资本流入马德里、巴塞罗那和沿海度假胜地的顶级资产。然而，到 2030 年，租赁途径的复合年增长率为 6.75%，超过销售增长，因为机构寻求经常性收入流，而租户更喜欢租赁以保持资产负债表的灵活性。预计到 2028 年，优质住宅收益率将收紧 40 个基点，验证了现金流工具的吸引力。

人口结构变化支持租金增长：家庭规模下降、住房所有权延迟和劳动力流动维持了对合住、学生住房和灵活办公室的需求。企业租户构建具有扩张权的短期租赁，反映了技术服务基地人员数量的快速波动。在销售方面，增值投资者将目标瞄准二级购物中心和过时的仓库进行重新定位，寄希望于 ESG 升级释放流动性后收益率压缩。

按最终用户：企业和中小企业需要引导需求

企业和中小企业 o到 2024 年，消费者消费了西班牙商业房地产市场规模的 72%，而服务业的产出占全国产出的 76%。到 2030 年，他们的空间需求预计将以 6.30% 的复合年增长率增长，主要是拥有数字基础设施、机器人仓库和支持员工福祉的混合用途方案的甲级办公室。

混合工作推动占地面积更小但规格更高的办公场所：领先的银行将马德里业务集中到智能总部，而美国软件巨头在巴塞罗那 22@ 区预租了 25,000 平方米。个人投资者通过代币化平台获得商业产品，这些平台将办公楼层和零售园区进行细分，从而扩大了买家基础。机构基金以业主和开发商合资伙伴的身份参与，以确保管道的可见性。

地理分析

马德里声称拥有西班牙商业地产的 45.1%2024 年房地产市场份额，反映其作为政治和金融核心的地位。 CBD 空置率保持在 4.3%，尽管新建成本上升，但由于跨国公司选择在首都设立为伊比利亚和拉丁美洲提供服务的总部，因此租金持续增长。物流在城市三环网络中蓬勃发展；世邦魏理仕投资管理公司 (CBRE Investment Management) 收购 Pinto 90,000 平方米的项目标志着对最后一英里地点的信心。 672 万美元的数据中心投资补充了政府数字化拨款，巩固了马德里作为西班牙主要科技中心的地位。

巴塞罗那是该国的第二支柱。 2024 年写字楼使用量增长 20%，未来供应大部分仍处于预租状态，这表明优质办公楼的需求持续增长。加泰罗尼亚科技中心生态系统在 2024 年通过 160 个孵化器创造了 32 亿美元的活动，预计到 2026 年将雇用 42,752 名专业人员。旅游业的复苏吸引了豪华酒店投资者，而港务局的碳中和路线图则增添了活力关注多式联运贸易流的仓库开发商。

马拉加历来是休闲天堂，是增长最快的区域市场，到 2030 年复合年增长率为 7.200%。国际科技巨头开设卫星办公室，以利用生活质量优势和降低成本，加速对甲级空间的需求。巴伦西亚受益于港口连通性和汽车供应链回流，扩大了其制造业足迹，并在 Proequity 的乐观预测的支持下刺激了投机性仓库建设。毕尔巴鄂和萨拉戈萨等二线城市吸引了寻求比马德里中央商务区高出 200 个基点的收益率的投资者，这得益于改善的 AVE 高铁连接，压缩了出行时间。

竞争格局

2024 年，国际投资者提供了总资本的一半以上，使得西班牙成为欧洲第四大跨境房地产目的地流动。马德里和巴塞罗那的写字楼所有权主要集中在上市的 SOCIMIs Merlin Properties 和 Colonial 上；前者发行了 7.7 亿美元的绿色债务来资助改造，而后者 2024 年的业绩则凸显了其对 CBD 大厦的关注。在物流方面，新加坡 GIC 和 Prologis 继续积累地块，与当地开发商 Montepino 争夺 A-2 走廊沿线的土地。

可持续发展方面的竞争正在加剧。 Lar España 98% 的 BREEAM 认证投资组合对其 14 亿美元的资产产生影响，但在高杠杆为新所有者的要约收购提供资金后，惠誉将 REIT 的评级下调至“BB-”。零售业正在整合：Helios RE 于 2025 年 2 月完成了挤出收购，收购了 Lar España 100% 的股份，将该工具迁移到 BME Scaleup，以获得更大的融资灵活性。酒店运营商 Travelodge 和 Barceló 倾向于售后回租，以腾出资金用于翻新管道，以期在 2030 年实现能效目标之前削减能源使用。

White-空间和干扰因素比比皆是。数据中心与公用事业公司的联合开发沿着马德里外环不断增加，那里的土地更便宜，电力供应也更容易。 Clikalia 等 PropTech 平台部署了人工智能估值和区块链产权转让，将交易周期缩短了 30%。代币化机构 Bricks&People 和 Reental 将单一资产分割成 100 美元的小块，扩大零售参与。传统房东的应对措施是成立风险投资部门，寻找可降低运营费用并提高租户保留率的技术。